不動産を売却したときの税金
所得税（譲渡所得）
(1)譲渡所得の計算
| 譲渡所得 | 譲渡収入金額 － （ 取得費 + 譲渡費用 ） |
|---|
(2)所有期間により、税額が異なる
| 所有期間 | 税率 | |
| 短期譲渡所得 | 5年以下の土地・建物等 | 39.63％ （所得税30.63％+住民税9％） |
| 長期譲渡所得 | 5年を超える土地・建物等 | 20.315％ （所得税15.315％+住民税5％） |
| 10年超所有 軽減税率の特例 (マイホーム) |
10年を超える土地・建物等 | 課税譲渡所得6,000万円以下の部分 14.21％（所得税10.21％+住民税4％） 課税譲渡所得6,000万円超の部分 20.315％（所得税15.315％+住民税5％） |
マイホームを売却したときの5つの特例
(1) 3,000万円特別控除
| 概要 | 主な要件※抜粋 |
| 「売却価額－（取得費＋譲渡費用）」で計算して売却益が生じても、3000万円まで控除でき、結果として売却益が3000万円以内なら税金がかからないという特例です。 | (1)いま居住している家屋を売却、または家屋とともに敷地を売却すること (2)以前住んでいた家屋なら、居住しなくなってから3年目の12月31日までに売ること (3)譲渡した年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと (4)売却する相手が配偶者、直系血族、生計を一にする親族のいずれにも当てはまらないこと (5)マイホームが共有の場合には共有者それぞれが持分の範囲でこの特例を適用できる |
(2) 10年超所有軽減税率の特例
※所有期間10年超
(3) 特定居住用財産の買換え特例
| 概要 | 主な要件※抜粋 |
| この特例は、一言でいうと「課税の繰り延べ」です。マイホームを2023年12月31日までに売却し、別のマイホームへ買い換えた場合、譲渡益にかかる税金を繰り延べることができます(非課税になるわけではありません)。 | (1)いま居住している家屋を売却、または家屋とともに敷地を売却すること (2)以前住んでいた家屋なら、居住しなくなってから3年目の12月31日までに売ること (3)譲渡した年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと (4)売却する相手が配偶者、直系血族、生計を一にする親族のいずれにも当てはまらないこと (5)売ったマイホームの所有期間が10年超であること (6)買い換える建物の登記簿床面積は50㎡以上、買い換える土地の面積は500㎡以下であること (7)売却価額が1億円以下であること (8)「居住用財産の3,000万円の特別控除」と「居住用財産の長期譲渡所得の軽減税率」とは併用できない |
(4)特定居住用財産の買換え特例
| 概要 | 主な要件※抜粋 |
| 元のマイホームを2023年12月31日までに売却して損が出た上で、新たにマイホームを購入した人が対象です。譲渡損が生じているのですから、新たなマイホームについて住宅ローンを組んでるだけでなく、譲渡した元のマイホームについても住宅ローンが残っていることも想定できます。「二重で住宅ローンを負担している人が活用できる特例」ともいえます。 | (1) いま居住している家屋を売却すること (2)以前住んでいた家屋なら、居住しなくなってから3年目の12月31日までに売ること (3)譲渡した年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと (4)売却する相手が配偶者、直系血族、生計を一にする親族のいずれにも当てはまらないこと (5)売ったマイホームの所有期間が5年超であること (6)買い換える建物の登記簿床面積が50㎡以上であること (7)新たなマイホームについて組んだ住宅ローンの償還期間が10年以上であること |
(5) 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
| 概要 | 主な要件※抜粋 |
| 2023年12月31日までにマイホームを手放して譲渡損が出た上で、特に買い換えない人も、(4)特定居住用財産の買換え特例と同様の優遇を受けられます。古いマイホームを売却してもなお住宅ローンが残った場合、元のマイホームの譲渡損失を、その年の給与所得や事業所得などと損益通算できます。また、その譲渡損失を控除し切れなければ、翌年以降3年にわたって繰越控除できるのです | (1) いま居住している家屋を売却すること (2)以前住んでいた家屋なら、居住しなくなってから3年目の12月31日までに売ること (3)譲渡した年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと (4)売却する相手が配偶者、直系血族、生計を一にする親族のいずれにも当てはまらないこと (5)売ったマイホームの所有期間が5年超であること (6)譲渡の売買契約前日に住宅ローンの残高があること |