デメリットを軽減！賃貸併用住宅で失敗しないためのポイント

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賃貸併用住宅とは、戸建て住宅の一部に賃貸住宅を加えた物件で、
相続税対策や毎月のローン負担を和らげることができるなど様々なメリットがあり、近年注目が集まっています。

1階部分を居住スペースに、2階部分を賃貸住宅にするなど、マイホームで暮らしながら家賃収入を得ることができるため、
リタイア後の老後対策や将来2世帯住宅を検討している方にもおすすめです。

しかしながら、いくつか注意が必要なデメリットもあります。
賃貸併用住宅で失敗しないためにはメリット・デメリットを理解し、対策を考えたうえで検討しなければなりません。

賃貸併用住宅のメリット

まず、賃貸併用住宅のメリットについて解説します。

住宅ローンでアパートを建てられる

自身が居住しない投資用などの収益物件は住宅ローンを使うことができません。
住宅ローンよりも金利が高いアパートローンから借りるのが一般的であるため、その場合、負担が大きくなってしまいます。

ですが、一部が自宅となる賃貸併用住宅なら住宅ローンを使うことが可能です！
銀行によっては自宅部分の割合が決まっているなど適用条件があるため、事前に確認しておく必要があります。

ローン負担の軽減

大家さんにとって最大のメリットと思われるのは、家賃収入で住宅ローンの負担を軽減できる点でしょう。
うまくいけば家賃収入が住宅ローンの返済額を上回る可能性もあります！

相続税対策

相続税を計算する時は、自宅部分と賃貸部分それぞれを分けて算出します。
賃貸併用住宅の敷地は、自宅部分よりも賃貸部分が2割低く評価されるため、建物全体をマイホームにしているよりも相続税評価額が下がるのです。
また、家屋に関しても、自宅部分よりも賃貸部分が3割低く評価されます。

固定資産税を下げる

住宅用の部分については、固定資産税の軽減措置があります。
課税標準額の特例によると、１戸あたり200㎡までは小規模住宅用地とみなされ課税標準額が1/6に減額されます。所有する土地が200㎡を超える部分に関しては課税標準額が1/3に減額されます。

賃貸併用住宅のデメリット

続いて、賃貸併用住宅のデメリットについて解説いたします。

ローン借入額が大きい

ローンを組む際に、マイホームを購入する場合と比べて借入額が大きくなりやすいというデメリットがあります。
そのため、入居率や家賃が大幅にダウンするようなことになれば、家賃収入が減りローン返済を賄いきれなくなるリスクもあるのです。自己資産が少なければ、賃貸併用住宅を建てるために住宅ローンを組むのは容易ではありせん。

入居者トラブル

賃貸併用住宅は大家さんと入居者が同じ建物内に住んでいるため、入居者から直接クレームが寄せられることもあります。
距離が近くコミュニケーションが取りやすいのはメリットともとれますが、トラブルに巻き込まれる可能性もあるので注意が必要です。

また、建物も構造によっては騒音トラブルが起こる場合もあります。

収益性が低い

賃貸併用住宅は物件の一部を住居スペースとしているため、通常の賃貸物件と比較して収益性が低くなってしまうというデメリットが考えられます。
また、住宅ローンを適用して賃貸併用住宅を購入する場合、物件の半分を自宅にしなければいけません。例えば2階立てアパートの1階部分を住居スペースした場合、収益を得られるのは2階の部屋のみとなります。

将来売却しにくい

万が一、売らざるを得ない状況になった場合、賃貸併用住宅は売却しにくい物件といえるでしょう。
マイホームが欲しいという人と収益物件を買いたいという人のニーズが合致しにくいという特徴があるためです。
購入したい層が少ない賃貸併用住宅は、1棟アパートや戸建てなどと比較し、売却時に安値で取引される可能性があることを覚えておきましょう。

賃貸併用住宅で失敗しないために・・・

賃貸併用住宅で失敗しないためには、入居者のニーズを考慮したり、物件を建てる時に構造を検討したり、その後の管理をしっかり行うことが重要です。

自分で管理する「自主管理」の形態をとる人も少なくありませんが、物件の管理を全てひとりで行うとなると、かなりの労力と知識が必要となります。自主管理をすれば経費を節減できますが、空室や入居者トラブルなどのリスクや負担を考えて管理会社に委託した方が安心でしょう。

賃貸併用住宅はローン負担の軽減や節税効果などメリットも大きいので、良い面と悪い面の両方に目を向け、十分に理解し、納得した上で賃貸併用住宅を建設することをおすすめします。