2025.11.04 不動産投資

不動産の持分と贈与税について

みなさま、こんにちは！
THEグローバル社のスタッフブログをご覧いただき、ありがとうございます！

今回は不動産の持分と贈与税についてお話したいと思います。

不動産の共有名義と持分とは

不動産購入の際に、2名以上で所有することを共有名義といいます。身近なところでいうと、ご夫婦で、親子で、不動産を所有するということになります。
共有名義で不動産を所有する際には、持分を決める必要があります。持分というのは不動産の権利割合のことになります。

さて、この持分はどのように決めるかというと、一般的には「不動産価格に対する資金の出資割合」に応じて決定します。

不動産価格：8,000万円
夫の現金：4,000万円　の場合　持分1/2
妻の現金：4,000万円　の場合　持分1/2

この場合は1/2ずつが適正割合になります。

不動産価格：8,000円
夫の現金800万円・住宅ローン：4,000万円
夫の資金合計　：4,800万円　　の場合　持分6/10
妻の住宅ローン：3,200万円　　の場合　持分4/10

このように出資割合に応じて持分を決めることが適正割合になります。

適正割合とお伝えしたのは、自己資金の出資割合でないと持分登記ができない。
ということではなく、出資割合より多く持分を持つと贈与とみなされ贈与税の対象になるためそのようにお伝えしました。

それぞれの出資金は、
夫の現金+住宅ローン4,800万円
妻の住宅ローン3,200万円

でしたが、持分を1/2ずつということは、例①のようにそれぞれ4,000万円必要なので、夫から妻へ800万円を出資した(贈与した)とみなされます。

この800万円に対する贈与税は下表の税額表、税率40%・控除額125万円に該当します。

上記に当てはめて税額を計算してみます。

800万円-基礎控除110万円×税率40％-125万円=151万円
税額151万円

これだけの贈与税が必要になります。

私の実務経験上、贈与税が課税されても持分を1/2ずつにしたいとおっしゃるお客様もいらっしゃり、ご依頼通り登記手続きしたこともございますが、ほとんどの方は贈与税を払いたくないかと思います。

登記手続きには自己資金の証明書は不要です。
そのため、実際の資金の出資割合に関わらず、登記書類に記入した持分で登記することができます。

ただし、持分を誤って設定すると贈与税が発生するおそれがあります。
マンションなどを共有で購入する際には、あらかじめ不動産会社の営業担当者や司法書士に資金割合を伝え、適切な持分を決めるようにすると安心です。