人口減少率、最大の0.22%都心不動産の影響を考える
みなさま、こんにちは！
THEグローバル社のスタッフブログをご覧いただき、
4/15の日経新聞の1面に日本の人口に関する記事がありました。
総務省は14日、2019年10月1日時点の人口推計を発表した。外国人を含む総人口は18年10月より27万6千人少ない1億2616万7千人だった。9年連続の前年割れになる。総人口の減少率は0.22%で統計を始めた1950年以来、最大になった。少子高齢化による人口減は社会保障財政の悪化や、経済成長の鈍化を招く懸念がある。（以下、省略）
日本の人口は「2040年の1億1,092万人を経て、2053年には1億人を割って9,924万人となり、2065年には8,808万人になるものと推計される」と2017年に国立社会保障・人口問題研究所が発表しております。
参考：国立社会保障・人口問題研究所 日本の将来推計人口
では、都心の不動産への影響を考えたときにどうなるのでしょうか。
一般にモノの価格は、需要と供給のバランスで決まります。
もちろんマンション価格も例外ではありません。「そこに住みたい」と多くの人が思うような好条件の住宅ほど、価格は高く設定されるものです。
一般的に、マンションの値付けは、同じエリアの取引事例などを参考に、取引が見込めそうな範囲で強気な価格を設定します。また、中古の場合は「その地域で暮らしたいが新築を買う余裕がない」という人のニーズを取り込むことを考えて、同エリアの新築価格より安めに設定するものです。
新築も中古も、「そこに住みたい」と考える人の多さ（住宅需要）が、マンション価格を決定する大きな要因となるでしょう。
都区部の人口は20年以上先も現在と同水準をキープ
≪東京都人口の予測≫
図：東京都ホームページ参照
マーケット全体の住宅需要は、人口の絶対数にほぼ比例するといえるでしょう。
東京都人口の予測図を見ると東京都の人口は増え続け、2025年にピークを迎えますが、都区部では2030年がピークとなっています。また、都区部の2045年の人口予測は930万人となっています。
この数字は、すでに都内のマンション価格が上昇し始めていた2015年の人口（927万人）をオーバーしているのです。
つまり、都区部においては人口がピークを迎える2030年から15年後も、現在と住宅需要は大きく変わらないといえるでしょう。
現時点では、人口（世帯数）の増加と足並みをそろえるように既存住宅の数（住宅ストック数）は増え続けています。
このまま人口がピークを迎えた後もストック住宅の数が増加し続けるとなれば、
現在と同じくらいの住宅需要が予測される2045年には、大幅な住宅供給過多となってしまうでしょう。そうなると、大いに価格が下落していることも十分に考えられます。
また、東京都人口の予測図を見ると同じ都内でも、エリアによって人口のピーク到達時期が数年～十数年違うようです。
再開発が進む湾岸地区を有する江東区は、都区部平均より5年遅い2035年がピークとなっています。
さらに、千代田区、中央区、港区の都心3区は、2040年になっても人口が増え続けている見込みです。
江東区と都心3区の人口が最高潮から現在の水準に戻るのに都区部平均と同じく15年ほどかかるものと考えれば、
江東区は2050年、都心3区は2055年以降になり、今から30年以上が経過しても現在と同じくらいの住宅需要があるでしょう。
つまり、最も長くマンション価格が下がりにくい状態が続くと予測されるのが都心3区で、
それに次ぐのが江東区というわけです。
ここまで人口減少の側面から将来的な都心の不動産への影響を探ってきましたが、
「お得に買うこと」を重要視しすぎると20歳年を重ねているかもしれません。
これからの人生を考えた上で果たして本当にそれでいいのか、このブログを参考にしていただければ幸いです。